Ali je energetska izkaznica obvezna? Vse, kar morate vedeti!

Če prodajate, oddajate ali kupujete nepremičnino, se boste skoraj zagotovo srečali z vprašanjem: ali je energetska izkaznica obvezna? V številnih primerih je odgovor pritrdilen, vendar zakon določa tudi pomembne izjeme.

Energetska izkaznica ni zgolj formalnost pri prodaji ali oddaji nepremičnine. Kupcu oziroma najemniku omogoča vpogled v energetsko učinkovitost stavbe, lastniku pa lahko pomaga prepoznati možnosti za izboljšanje njenih energetskih lastnosti.

V nadaljevanju pojasnjujemo, kdaj je energetska izkaznica obvezna, kdaj je ne potrebujete, kako jo pridobite in zakaj je koristna tudi z vidika vrednosti ter dolgoročnih stroškov nepremičnine.

Kaj je energetska izkaznica?

Energetska izkaznica je javna listina s podatki o energetski učinkovitosti stavbe ali posameznega dela stavbe. Njen namen je predstaviti energetske lastnosti nepremičnine na standardiziran in primerljiv način.

V Sloveniji področje energetskih izkaznic ureja Zakon o učinkoviti rabi energije (v nadaljevanju ZURE) in pripadajoči podzakonski predpisi.

Energetska izkaznica vsebuje energijske kazalnike, ki prikazujejo energetsko učinkovitost stavbe ter priporočila za stroškovno učinkovite izboljšave. Tako potencialni kupec ali najemnik lažje oceni energetske lastnosti nepremičnine, lastnik pa pridobi koristne informacije za načrtovanje morebitnih izboljšav.

Kaj vsebuje energetska izkaznica?

Energetska izkaznica prikazuje ključne podatke o energetski učinkovitosti stavbe oziroma njenega dela.

Pri izdelavi se med drugim upoštevajo značilnosti stavbnega ovoja, način ogrevanja, priprava sanitarne tople vode, hlajenje, prezračevanje in drugi relevantni tehnični sistemi.

Pomemben del energetske izkaznice so tudi priporočila za izboljšanje energetske učinkovitosti. Lastniku lahko pomagajo pri načrtovanju ukrepov, kot so izboljšanje toplotne zaščite stavbe, zamenjava stavbnega pohištva ali posodobitev tehničnih sistemov.

Razredi energetske učinkovitosti

Eden najbolj prepoznavnih podatkov na energetski izkaznici je energetski razred. Ta omogoča hiter pregled nad energetsko učinkovitostjo stavbe.

Pri računski energetski izkaznici se stavba glede na letno potrebno toploto za ogrevanje na enoto kondicionirane površine razvrsti v ustrezen razred energetske učinkovitosti.

Višja energetska učinkovitost praviloma pomeni manjše potrebe po energiji za zagotavljanje ustreznih bivalnih oziroma delovnih pogojev. Vendar energetski razred ni edini podatek, ki ga je smiselno upoštevati. Za celovito presojo nepremičnine je treba pogledati tudi druge energijske kazalnike in priporočila, navedena na izkaznici.

Ali je energetska izkaznica obvezna?

Da, energetska izkaznica je v Sloveniji v številnih primerih obvezna.

Po veljavnem Zakonu o učinkoviti rabi energije (ZURE) mora lastnik energetsko izkaznico zagotoviti za stavbo ali posamezni del stavbe, ki se zgradi, proda ali odda v najem, pri čemer zakon določa tudi nekatere izjeme. Več o izjemah si lahko preberete v poglavju “Kdaj energetska izkaznica ni potrebna?”

Pri prodaji ali oddaji nepremičnine mora lastnik kupcu oziroma novemu najemniku veljavno energetsko izkaznico predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe.

Pomembno je tudi, da na izkaznico ne pomislite šele ob podpisu pogodbe. Če nepremičnino oglašujete za prodajo ali najem in je zanjo treba zagotoviti energetsko izkaznico, morajo biti v oglasu navedeni tudi predpisani energijski kazalniki energetske učinkovitosti stavbe.

Zato je priporočljivo energetsko izkaznico urediti še pred začetkom oglaševanja nepremičnine.

Energetska izkaznica pri prodaji nepremičnine

Če prodajate stanovanje, hišo, poslovni prostor ali drugo nepremičnino, za katero velja zakonska obveznost zagotovitve energetske izkaznice, morate zagotoviti veljavno energetsko izkaznico.

Morebitnemu kupcu jo morate predložiti najpozneje pred sklenitvijo prodajne pogodbe. Energetski podatki pa so pomembni že prej, saj mora biti pri oglaševanju prodaje zagotovljena navedba zahtevanih energijskih kazalnikov iz energetske izkaznice.

Za kupca je izkaznica koristen vir informacij, saj mu omogoča, da poleg lokacije, površine, razporeditve prostorov in stanja nepremičnine pri odločitvi upošteva tudi njene energetske lastnosti.

Ali je energetska izkaznica obvezna pri oddaji v najem?

Tudi pri najemu je energetska izkaznica praviloma obvezna, vendar veljavni ZURE določa pomembno izjemo.

Energetske izkaznice ni treba predložiti pri oddaji nepremičnine v najem za obdobje, krajše od enega leta.

To pomeni, da je treba biti pozoren tudi na pogodbe, sklenjene za natanko eno leto – izjema namreč velja za obdobje, ki je krajše od enega leta.

Posebno pravilo velja tudi pri zaporednem sklepanju krajših najemnih pogodb z istim najemnikom. Če skupno neprekinjeno trajanje takšnega najema preseže eno leto, mora lastnik energetsko izkaznico predložiti ob sklenitvi pogodbe, s katero se skupno trajanje podaljša preko enega leta. Prekinitev, ki traja tri mesece ali manj, se pri tem ne šteje za prekinitev zaporednega sklepanja najemnih pogodb.

Če torej nepremičnino redno oddajate v najem, je priporočljivo pravočasno preveriti, ali za konkretni najem velja obveznost energetske izkaznice.

Energetska izkaznica pri novogradnji

Pri novogradnjah veljajo nekoliko drugačna pravila.

Če se novozgrajena stavba po dokončani gradnji ne proda ali odda v najem, se obveznost zagotovitve energetske izkaznice šteje za izpolnjeno z izkazom o energetskih lastnostih stavbe, ki je sestavni del dokazila o zanesljivosti objekta.

Posebna ureditev velja tudi, če se stavba ali njen posamezni del proda oziroma odda v najem pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja. V takem primeru mora investitor kupcu oziroma najemniku predložiti izkaz o energijskih lastnostih, po pridobitvi uporabnega dovoljenja pa energetsko izkaznico.

Zato pri novogradnjah ni priporočljivo uporabljati splošnega pravila, da je energetska izkaznica v popolnoma vseh primerih pogoj za uporabno dovoljenje. Konkretna obveznost je odvisna od okoliščin in namena stavbe.

Kaj pa energetska izkaznica po prenovi?

Energetska prenova lahko bistveno spremeni energetske lastnosti stavbe. Zamenjava oken, izboljšanje toplotne izolacije, prenova strehe ali posodobitev sistema ogrevanja lahko na primer zmanjša potrebe stavbe po energiji.

Vendar posameznega energetskega ukrepa, kot je zamenjava oken ali ogrevalnega sistema, ne smemo avtomatično enačiti z zakonsko obveznostjo izdelave nove energetske izkaznice.

Po večji energetski prenovi je smiselno preveriti, ali obstoječa energetska izkaznica še ustrezno predstavlja dejansko stanje nepremičnine. Lastnik lahko novo energetsko izkaznico pridobi tudi pred potekom veljavnosti obstoječe. Z izdajo nove energetske izkaznice prejšnja preneha veljati.

Nova izkaznica je lahko koristna predvsem takrat, ko so izvedeni ukrepi občutno izboljšali energetsko učinkovitost stavbe in jo nameravate prodati ali oddati.

Kdaj energetska izkaznica ni obvezna?

Zakon določa več izjem, pri katerih energetske izkaznice oziroma izkaza o energetskih lastnostih ni treba zagotoviti.

Med drugim gre za:

• stavbe, ki se uporabljajo za obredne namene ali verske dejavnosti,
• industrijske stavbe in skladišča, če se v njih ne uporablja energija za zagotavljanje notranjih klimatskih pogojev,
• nestanovanjske kmetijske stavbe, če se v njih ne uporablja energija za zagotavljanje notranjih klimatskih pogojev,
• enostavne in nezahtevne objekte,
• samostojne stavbe s celotno uporabno tlorisno površino, manjšo od 50 m².

 

Mednje sodijo najem za obdobje, krajše od enega leta, prodaja zaradi izkazane javne koristi za razlastitev, prodaja v postopku izvršbe ali stečajnem postopku ter nekateri primeri prodaje nevzdrževanih, zapuščenih in dotrajanih stavb.

Ker so izjeme zakonsko natančno določene, priporočamo, da v primeru dvoma obveznost preverite glede na konkretno nepremičnino in okoliščine prodaje oziroma oddaje.

Kaj se zgodi, če energetske izkaznice nimate?

Če za vašo nepremičnino velja zakonska obveznost po energetski izkaznici, le-te ne urejajte šele tik pred sklenitvijo pogodbe.

Lastnik mora kupcu oziroma najemniku veljavno energetsko izkaznico predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe. Poleg tega mora pri oglaševanju prodaje ali oddaje zagotoviti navedbo zahtevanih energijskih kazalnikov.

ZURE za kršitve teh obveznosti predvideva tudi globe. Zato je najbolj smiselno, da vprašanje energetske izkaznice uredite pred objavo nepremičnine na trgu.

Kako pridobiti energetsko izkaznico?

Energetsko izkaznico izdela neodvisni strokovnjak z ustrezno licenco.

Postopek se začne z zbiranjem podatkov o stavbi in pregledom razpoložljive dokumentacije. Glede na vrsto nepremičnine in izkaznice so za strokovnjaka pomembni podatki o konstrukciji stavbe, stavbnem ovoju, tehničnih sistemih in drugih značilnostih, ki vplivajo na njeno energetsko učinkovitost.

Pri NAI Significa poskrbimo za celoten postopek – od pregleda dokumentacije in potrebnih podatkov do ogleda, izdelave izračunov, izdaje energetske izkaznice ter vpisa v uradni register.

Katero dokumentacijo potrebujete?

Za učinkovito izdelavo energetske izkaznice je priporočljivo pripraviti čim več razpoložljive tehnične dokumentacije.

Glede na vrsto stavbe so lahko koristni:

• gradbeno dovoljenje,
• razpoložljiva projektna dokumentacija,
• podatki o sestavi zunanjih sten, strehe in drugih delov stavbnega ovoja,
• podatki o toplotni izolaciji,
• podatki o oknih in vratih,
• podatki o sistemu ogrevanja in priprave sanitarne tople vode,
• podatki o hlajenju in prezračevanju,
• drugi tehnični podatki, pomembni za izdelavo izkaznice.

Če vseh dokumentov nimate, to še ne pomeni, da energetske izkaznice ni mogoče izdelati. Strokovnjak bo glede na konkretni primer preveril, katere podatke je mogoče pridobiti iz drugih virov oziroma ugotoviti ob ogledu.

Koliko stane energetska izkaznica?

Enotne cene energetske izkaznice za vse nepremičnine ni.

Cena je odvisna predvsem od vrste in velikosti nepremičnine, zahtevnosti stavbe, vrste potrebne energetske izkaznice ter razpoložljivosti ustrezne dokumentacije.

Strošek izdelave energetske izkaznice nosi lastnik oziroma lastniki stavbe.

Pri NAI Significa za vsako povpraševanje pripravimo individualno ponudbo glede na konkretno nepremičnino. Tako lahko že pred začetkom postopka pridobite informacijo o predvidenem strošku izdelave.

Koliko časa traja izdelava energetske izkaznice?

Čas izdelave je odvisen od zahtevnosti objekta in razpoložljivosti potrebnih podatkov ter dokumentacije.

Pri NAI Significa energetsko izkaznico praviloma izdamo v treh delovnih dneh od ogleda nepremičnine, če so zagotovljeni potrebni podatki in dokumentacija.

Če izkaznico potrebujete zaradi načrtovane prodaje ali oddaje, priporočamo, da jo naročite dovolj zgodaj. Tako se izognete zapletom ob objavi oglasa ali tik pred sklenitvijo pogodbe.

Kako dolgo velja energetska izkaznica?

Energetska izkaznica praviloma velja deset let.

Lastnik lahko novo energetsko izkaznico pridobi tudi pred potekom veljavnosti obstoječe. Z izdajo nove izkaznice prejšnja preneha veljati.

Predčasna izdelava nove izkaznice je lahko smiselna predvsem po obsežnejši energetski prenovi, ko se lastnosti stavbe bistveno izboljšajo in obstoječa izkaznica ne prikazuje več aktualnega stanja.

Zakaj je energetska izkaznica pomembna za kupce in najemnike?

Pri izbiri nepremičnine cena oziroma najemnina ni edini strošek, ki ga je smiselno upoštevati.

Po nakupu ali najemu nastajajo tudi stroški ogrevanja, hlajenja, priprave tople vode in druge energije. Energetska izkaznica zato kupcu ali najemniku zagotavlja dodatne informacije za primerjavo nepremičnin.

Pomembno pa je razumeti, da podatki na energetski izkaznici niso enaki računu za energijo. Dejanska poraba je odvisna tudi od načina uporabe stavbe, števila uporabnikov, želenih notranjih temperatur in drugih dejavnikov.

Energetska izkaznica je zato predvsem standardizirano orodje za oceno in primerjavo energetskih lastnosti nepremičnin.

Ali energetska izkaznica vpliva na vrednost nepremičnine?

Energetska učinkovitost postaja pri odločanju kupcev in najemnikov vse pomembnejša.

Energetsko učinkovita nepremičnina je lahko privlačnejša zaradi manjših potreb po energiji, sodobnejših tehničnih rešitev in manjše verjetnosti, da bo novi lastnik moral v kratkem izvesti večjo energetsko sanacijo.

Vendar energetski razred sam po sebi ne določa tržne vrednosti nepremičnine. Na vrednost vplivajo tudi lokacija, velikost, starost in stanje nepremičnine, kakovost gradnje, razporeditev prostorov, pravno stanje, razmere na nepremičninskem trgu ter številni drugi dejavniki.

Energetska učinkovitost je zato eden izmed elementov, ki lahko vplivajo na privlačnost nepremičnine in odločitev potencialnega kupca.

Energetska izkaznica kot podlaga za izboljšave

Korist energetske izkaznice se ne konča pri prodaji ali oddaji.

Priporočila, ki so del izkaznice, lahko lastniku pomagajo pri načrtovanju ukrepov za izboljšanje energetske učinkovitosti stavbe. To so lahko izboljšanje toplotne zaščite, zamenjava stavbnega pohištva, posodobitev sistema ogrevanja in drugi ukrepi.

Energetska izkaznica tako omogoča boljši vpogled v trenutno stanje stavbe in lahko predstavlja eno od strokovnih podlag za razmislek o prihodnjih investicijah.

Torej – ali je energetska izkaznica obvezna?

Kot smo poudarili že na začetku članka je energetska izkaznica obvezna v številnih primerih prodaje, oddaje in pri novogradnjah, vendar zakon določa tudi izjeme. V tem poglavju bomo povzeli in poudarili ključne informacije. .

Pri prodaji mora lastnik kupcu veljavno energetsko izkaznico predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe. Pri najemu velja izjema ne-pridobitve energetske izkaznice za obdobje najema krajše od enega leta. Posebno pozornost pa je treba nameniti zaporednim kratkoročnim najemnim pogodbam.

Obveznosti se začnejo že pri oglaševanju, saj je treba pri nepremičnini, za katero je energetska izkaznica zahtevana, v oglasu navesti predpisane energijske kazalnike.

Če niste prepričani, ali vaša nepremičnina potrebuje energetsko izkaznico, je zato najbolje, da to preverite še pred začetkom prodaje ali oddaje.

Potrebujete energetsko izkaznico?

Pri NAI Significa izdelujemo energetske izkaznice za stanovanjske in poslovne nepremičnine ter poskrbimo za celoten postopek. To zajema vse od pregleda dokumentacije in ogleda nepremičnine do izdelave energetske izkaznice ter vpisa v uradni register.

Energetsko izkaznico praviloma izdamo v treh delovnih dneh od ogleda nepremičnine, odvisno od zahtevnosti objekta in razpoložljivosti potrebne dokumentacije.

Pošljite nam osnovne podatke o nepremičnini in pridobite ponudbo za izdelavo energetske izkaznice.

Povpraševanje lahko oddate na tem obrazcu →