Aktivnosti gradnje nepremičnin v Sloveniji in njihov vpliv na cene nepremičnin

Ključne ugotovitve

• Slovenija ima med primerjanimi državami najmanjši stanovanjski fond - primerjamo se lahko s Slovaško, kjer so imeli leta 2021 tako kot Slovenija 410 stanovanjskih enot na 1000 prebivalcev, ter Poljsko, kjer je bilo v enakem obdobju na 1000 prebivalcev 407 stanovanjskih enot.
• V Ljubljani, ki sicer predstavlja približno sedmino celotnega slovenskega stanovanjskega fonda in približno polovico slovenskega stanovanjskega trga, je bilo leta 2022 zgrajeno 1,7 stanovanja na 1000 prebivalcev, kar je v primerjavi z Dunajem, ki pogosto velja za zgled, kar se tiče najemniškega modela stanovanj, za 8,5 stanovanj na prebivalca manj.
• Potrebovali bi 9,7 letnih neto povprečnih plač za nakup standardnega stanovanja v velikosti 65 kvadratnih metrov v Sloveniji in 14,9 neto letnih plač za nakup enakega stanovanja
  v Ljubljani.
• Avstrija je leta 2022 izdala 19-krat več gradbenih dovoljenj kot Slovenija za bivanjske nepremičnine, v enakem letu je imela približno 4,5-krat več prebivalcev kot Slovenija.

Koliko stanovanj manjka v Sloveniji?

Pogosto v medijih zasledimo, da so cene nepremičnin v Sloveniji, predvsem pa v Ljubljani, postale (pre)visoke. K visokim cenam nepremičnin verjetno prispeva predvsem pomanjkanje ustrezne ponudbe - glede na anketo SSRS, v kateri je sodelovalo 159 občin, naj bi v lanskem letu v Sloveniji potrebovali vsaj 10.794 novih najemnih stanovanj, še 703 bivalnih enot, 1864 drugih najemnih stanovanjskih enot ter 1640 oskrbovalnih stanovanj. 

To pomeni, da naj bi, upoštevajoč rezultate ankete SSRS, v slovenskih občinah v lanskem letu primanjkovalo približno 15 tisoč stanovanjskih enot. Republiški sklad stanovanj naj bi sicer letno zgradil 500 stanovanj, cilj vlade pa je, da bi do konca mandata zgradili tri tisoč stanovanj.

S kakšnim stanovanjskim fondom dejansko razpolagamo v Sloveniji, lahko preverimo s podatkom o tem, koliko stanovanjskih enot imamo na voljo na 1000 prebivalcev - ta kazalnik omogoča vpogled v razpoložljivost stanovanj v primerjavi s populacijo in lahko služi kot pokazatelj stanovanjskega stanja in razmer v določenem območju. Najnovejši razpoložljiv podatek kaže, da smo imeli leta 2021 v Sloveniji 410 stanovanjskih enot na 1000 prebivalcev.

V interesu družbe je, da se gradi sorazmerno s potrebami. Posledice premajhnega števila novogradenj pri nas so vidne v tem, da se nova stanovanja večinoma prodajo zelo hitro (razen stanovanj za »elito«) in posledično so kupci primorani plačevati (pre)visoke cene stanovanj v starih stavbah, ki so nastale v časih, ko gradbeni materiali niso bili na takšnem nivoju kot so danes. Poleg tega novogradnje nudijo višje bivalno udobje, so energetsko manj potratne in imajo pozitiven vpliv na ekonomski razvoj družbe.

JURE FLEISCHMAN, partner pri podjetju NAI Significa

Kakšno je stanje v Ljubljani?

Ob navedenih podatkih je potrebno poudariti, da k manjšemu številu razpoložljivih enot na 1000 prebivalcev do neke mere zagotovo prispeva dejstvo, da je leta 2022 skoraj polovica Slovencev, ki so živeli v mestih, prebivala v hiši - natančneje je bilo takšnih 42 odstotkov, oziroma za skoraj 16 odstotnih točk več od povprečja EU, kjer je v hišah leta 2022 živelo le 28 odstotkov prebivalcev.

Po povprečni velikosti gospodinjstva smo bili medtem v letu 2022 le nekoliko nad povprečjem EU, ki je bilo 2,2 osebi na gospodinjstvo, v Sloveniji je bilo v enakem letu povprečno število oseb na gospodinjstvo 2,5.

Kako aktivna je Slovenija pri gradnji novih stanovanjskih enot?

Po podatkih statističnega urada Slovenije, je bilo v letu 2022 (najnovejši razpoložljiv podatek) izdanih skupno 3128 gradbenih dovoljenj za stanovanjske stavbe (pod stanovanjske stavbe spadajo enostanovanjske stavbe, večstanovanjske stavbe, dvostanovanjske stavbe, tro in večstanovanjske stavbe).

Dokončanih stanovanjskih enot je bilo leta 2022 po podatkih SURS-a v Sloveniji 4.286, kar sta približno dve stanovanji na 1000 prebivalcev.

Kako se primerjamo z ostalimi državami?

Če se primerjamo s Poljsko, je slednja v letu 2022 dokončala 6,3 stanovanja na 1000 prebivalcev, Slovaška, ki je imela v letu 2021 enako število razpoložljivih stanovanj na 1000 prebivalcev kot Slovenija, pa je v letu 2022 dokončala 3,7 stanovanja oziroma 1,7 stanovanja več kot Slovenija.

V letu 2022 so na Slovaškem izdali 19,2 tisoč gradbenih dovoljenj za bivanjske nepremičnine, kažejo podatki Statiste, kar je 6,1-krat več, kot jih je v enakem letu izdala Slovenija. Slovaška je imela v tem letu 5,43 milijona prebivalcev, kar je 2,6-krat več kot Slovenija.

Če pogledamo še gibanje prebivalstva, oziroma kazalnik skupne spremembe prebivalstva, ki zajema tako naravni prirast kot tudi neto migracije in je izražen na 1000 oseb, so številke sledeče: Leta 2022 je bil indeks skupne spremembe prebivalstva (seštevek razlike med rojenimi in umrlimi ter razlike med priseljenimi in odseljenimi) 4,3, leta 2012 je bil ta indeks 1,6.

Če se primerjamo z Avstrijo po številu izdanih gradbenih dovoljenj za bivanjske nepremičnine, ugotovimo, da je bilo v letu 2022 skoraj 19-krat več izdanih gradbenih dovoljenj za bivanjske nepremičnine, in sicer 58.924. Avstrija je imela v tem letu 9,042 milijona prebivalcev, oziroma približno 4,5-krat več, kot je imela v istem letu prebivalcev Slovenija.

Na Dunaju je bilo samo za tri in večstanovanjske objekte izdanih 12.093 gradbenih dovoljenj, kar je 6,2 stanovanja na 1000 prebivalcev samo v tej kategoriji (tro in večstanovanjski objekti).

Podatka o tem, koliko stanovanjskih enot je bilo dokončanih v lanskem letu, nimamo. Vendar, če upoštevamo, da so občine leta 2021 potrebovale približno 14.600 stanovanjskih enot (podatek ankete SSRS), medtem ko jih je bilo v tem letu dokončanih zgolj 4032, to pomeni, da je bilo leta 2021 na trgu 10.593 novih stanovanjskih enot manj, kot so bile dejanske potrebe občin v Sloveniji.

Ljubljana glede na gradnjo stanovanjskih enot na 1000 prebivalcev močno zaostaja za Dunajem

Izdanih gradbenih dovoljenj za bivanjske nepremičnine v Ljubljani (kjer je pomanjkanje najhujše) je bilo leta 2022 po podatkih, ki jih navaja SURS, 229.

V Ljubljani, ki sicer predstavlja približno sedmino celotnega slovenskega stanovanjskega fonda in približno polovico slovenskega stanovanjskega trga, je bilo leta 2022 zgrajeno 1,7 stanovanja na 1000 prebivalcev, kar je v primerjavi z Dunajem, ki pogosto velja za zgled, kar se tiče najemniškega modela stanovanj, za 8,5 stanovanj manj.

Zanimiv je odklonilen odnos slovenske družbe do novogradenj. Večina novogradnje dojema kot nepotreben tujek v okolju in investitorje kot "vojne dobičkarje". Imamo občutek, da se v Ljubljani veliko (morda za marsikoga celo preveč) gradi, vendar uradne statistike kažejo obratno sliko.

Pot do pridobitve pravnomočnega gradbenega dovoljenja bimorala biti bolj enostavna in se ne bi smelo dogajati, dainvestitor kupi zemljišče, na katerem je z občinskim odlokompredvidena novogradnja, nato pa v praksi leta in leta ne dobigradbenega dovoljenja zaradi npr. pritožb sosedov.

Če občina predvidi, da bo na nekem zemljišču zrastla visokastolpnica, potem bi investitor moral biti pri nakupu zemljiščavaren v smislu, da bo res lahko gradil. Z zadostnim številomnovozgrajenih stanovanj bi se sčasoma zaradi konkurencemed projekti cene umirile in bi bila nova stanovanja lažjedosegljiva.

JURE FLEISCHMAN, partner pri podjetju NAI Significa

Kako se aktivnosti gradnje odražajo na cenah nepremičnin v Sloveniji?

Zdi se, da gradbene aktivnosti potreb po novih stanovanjskih enotah v Sloveniji ne dosegajo - presežek povpraševanja nad ponudbo se je do neke mere preslikal na cene nepremičnin, ki so se med letom 2015 in 2022 podražile za 55 odstotkov oziroma pet odstotnih točk več, kot je bilo evropsko povprečje.

Vendar so bile te podražitve kljub temu občutno nižje od podražitev stanovanjskih nepremičnin v Avstriji, kjer so kljub večji gradbeni aktivnosti v enakem obdobju zabeležili 95-odstotno podražitev nepremičnin, na Češkem je bilo povečanje skoraj 130-odstotno, na Slovaškem je bilo 89-odstotno. Naša južna soseda Hrvaška je imela medtem 48-odstotno povečanje cen stanovanjskih nepremičnin.

Če ob tem upoštevamo še inflacijo in rast povprečne neto plače, ugotovimo, da je bila realna rast cen nepremičnin v Sloveniji v obdobju od 2012 do 2022 približno 37-odstotna, v Avstriji je bila 75-odstotna, na Slovaškem 63-odstotna, na Hrvaškem pa 29-odstotna.

Koliko povprečnih plač je potrebnih za nakup povprečnega stanovanja?

Za najboljši prikaz cenovne dostopnosti stanovanj vzemimo primer, koliko neto letnih plač bi bilo potrebnih za nakup standardnega rabljenega stanovanja v velikosti 65 kvadratnih metrov v različnih mestih držav.

Če upoštevamo, da je bila povprečna neto mesečna plača v Sloveniji leta 2023 1445 evrov, srednja cena stanovanja na sekundarnem trgu pa je bila v istem letu 2610 evrov na kvadratni meter v Sloveniji in 3990 evrov na kvadratni meter v Ljubljani, to pomeni, da bi potrebovali 9,7 letne neto plače za nakup standardnega stanovanja v velikosti 65 kvadratnih metrov v Sloveniji in 14,9 neto letnih plač za nakup enakega stanovanja v Ljubljani.

Enako stanovanje bi na Češkem stalo 10,3 povprečnih čeških letnih neto plač, v Pragi 17,4. V Avstriji bi za 65 m2 veliko stanovanje leta 2023 morali odšteti 8,7 letnih avstrijskih neto plač, na Dunaju 13,3.